Новый, упрощенный порядок регистрации создал еще одну лазейку для мошенничества. Недобросовестный продавец, имея на руках все документы на квартиру, может «продать» ее несколько раз всем, кто явился к нему по объявлению. И собрать с них авансы или даже полную сумму «сделок». Затем он исчезает, а «покупатели» вынуждены объявлять его в розыск и судиться между собой. Поэтому всякие случаи уклониться от совместной явки к регистратору (или к нотариусу) подозрительны и содержат элемент риска. Для уверенности покупателю лучше переехать в приобретаемую квартиру до регистрации сделки и .

Удостоверяющие личности документы:

• паспорт гражданина РФ, страны СНГ;
• удостоверение личности военнослужащего, его приписное свидетельство;
• для гражданина РФ, живущего за рубежом постоянно – общегражданский паспорт;
• для иностранцев – вид на жительство в РФ или паспорт его страны, содержащий отметку ОВД о регистрации;
• для несовершеннолетних до четырнадцати лет – свидетельство о рождении.
• Личные заявления с просьбой о регистрации.

Строго говоря, регистратору необходимы только эти документы и сам договор . Остальные данные все равно он будет запрашивать. При заключении сделки они нужны прежде всего самим продавцу и покупателю для подготовки договора.

Другие документы (в скобках – место получения):

Продавец подает:

• Свидетельство о регистрации собственности (Росреестр).
• Документ, на основании которого продавец владеет квартирой: договор с предыдущим владельцем, документ о получении ее в наследство, по приватизации и другие (хранится у продавца).
• , единый жилищный документ (ЕИРЦ).
• Копия финансово-лицевого счета (ЖЭУ);
• Поэтажный план (в БТИ);
• Экспликация (БТИ);
• (БТИ);
• Справка, что нет долга по коммунальным платежам (ЖЭУ);

При дополнительном запросе:

• Если среди собственников есть несовершеннолетний до 14 лет – разрешение на продажу (ГорОНО, орган опеки);
• Если квартира приобретена в период нахождения в браке по возмездному договору – согласие на продажу супруга, бывшего супруга (заверяется у нотариуса);
• Справка – не состоит на учете (наркологический диспансер);
• Выписка из ЕГРП, что квартира в день выдачи еще принадлежит продавцу, на нее не наложено никаких обременений (территориальное отделение Росреестра);
• При покупке доли в квартире или комнаты в коммуналке – отказы всех владельцев прочих долей и комнат от покупки данной жилплощади (заверяются у нотариуса);
• Список всех лиц, зарегистрированных в квартире по форме 9 (паспортист ЖЭУ) и имеющих право проживания в ней согласно статьям 292-й, 677-й, 685-й, 672-й ГК, 53-й ЖК (составляется лично продавцом для включения в договор).

Покупатель подает:

• Договор с продавцом квартиры с обязательным указанием точного ее расположения в многоквартирном доме или на земельном участке, фактической площади (по техпаспорту), всех зарегистрированных и имеющих право проживания в квартире лиц (подписывается продавцом и покупателем);
• Если покупатель находится в браке – согласие супруга на покупку (заверяется у нотариуса).
• Справка – не состоит на учете (психоневрологический диспансер);
• Справка – не состоит на учете (наркологический диспансер).
• Квитанция об уплате госпошлины 2000 р. (банк).

Заключение

Заявители получают расписку о принятии документов. Свидетельство о собственности или отказ в его выдаче должны быть выданы заявителю в течение 10 дней с момента подачи заявлений.

С момента продажи от продавца к покупателю переходит обязанность уплата налога на недвижимость и коммунальных платежей, а покупатель приобретает право налогового вычета, если он приобретает квартиру впервые в жизни. Если квартира находилась в собственности продавца до момента продажи меньше 3 лет, он обязан внести проставленную в договоре сумму в свою декларацию о доходах за данный год и уплатить за нее НДФЛ.

Независимо от того, являетесь вы представителем продавца или покупателя, всегда следует знакомиться с содержанием правоустанавливающих документов. Если вы отстаиваете интересы продавца, следует ознакомиться со всеми документами, чтобы подробно могли рассказать о содержании и (или) нюансах, покупателю.

Важно знать, есть ли задолженность по ЖКУ, сколько собственников, есть ли среди них несовершеннолетние, сколько человек зарегистрировано (прописано), есть ли зарегистрированные обременения, производились ли перепланировки, приобреталась ли недвижимость в браке или нет, был ли заключен брачный договор и пр.

Периодически приходится сталкиваться с собственниками-продавцами, которые выставляют квартиры в продажу не выплатив ипотеку и при этом не получив согласия банка. Есть категория собственников, которые не получают документы БТИ, а они нужны если покупатель ипотечник или квартира приобретается для ребёнка взамен продаваемой, в которой он (ребёнок) является собственником, поэтому потратить небольшую на эти документы всё таки стоит. Пусть они даже не пригодятся, а в противном случае (такое случается) можно упустить покупателя, который торопится с покупкой и не готов ждать, пока документы будут готовы.

При покупке квартиры, можно столкнуться с разным содержанием правоустанавливающих документов. Поэтому если вы являетесь представителем покупателя, читайте их внимательно. Недостаточно просто ознакомиться со Свидетельством, т.к. оно не является правоустанавливающим документом и не содержит ключевых моментов.

Можно столкнуться, например с таким содержанием: «7. Гр. Фадеев А.П. обязуется предоставить вышеуказанную Квартиру Фадееву П.Н. для бессрочного и безвозмездного пользования. При переходе права собственности к другому лицу право пользования гражданином Фаевым П.Н. сохраняет силу для нового собственника. При нарушении права пользования гражданином Фадеевым П.Н. Квартирой, последний имеет право требовать расторжения договора и возврата имущества.». Так в 90-х годах пожилой папа продал квартиру сыну, при этом они договорились, что отец будет проживать в ней до своей смерти.

Если вашему клиенту-покупателю очень понравилась эта квартира, то следует убедиться, что отца уже нет и на всякий случай в договор купли-продажи включить такой пункт: «Право бессрочного пользования указанной Квартирой и безвозмездного проживания в ней Фадеева П.Н. прекращено в связи со смертью указанного лица «**» месяца 0000 года (Свидетельство о смерти, бланк I-МЮ № 00000, выдано *** отдел ЗАГС г. *** 00.00.0000 г.). Иных лиц, имеющих право пользоваться Квартирой после ее приобретения Покупателем в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, нет.». Во всяком случае в суде будет на, что опираться.

Также следует включать этот пункт: «Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора), ст. 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателям об изъятии КВАРТИРЫ, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия КВАРТИРЫ у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести Покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить Покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все другие понесенные расходы, связанные с приобретением настоящей КВАРТИРЫ. При этом КВАРТИРА не может быть изъята у Покупателей до полного возмещения убытков.».

И этот: «Настоящий Договор считается исполненным при выполнении Сторонами следующих условий:
- передачи Покупателем указанной в п. 0 настоящего Договора суммы денег за приобретаемую Квартиру Продавцу, что подтверждается распиской Продавца;
- передачи Продавцом указанной Квартиры Покупателю по подписываемому Сторонами в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточному акту. Уклонение одной из Сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности принять его.».

Однажды между покупателем и продавцом возник спор по поводу передачи квартиры. После регистрации перехода права собственности, продавец стал тянуть (на один день) с подписанием акта приёма-передачи, не смотря на то, что ему итак было отведено достаточное время. Но в договор купли-продажи был включён пункт с КОНКРЕТИЗАЦИЕЙ, который продавец не учёл: «По соглашению сторон настоящего договора Продавцы обязуются освободить указанную Квартиру и передать её Покупателю в течение 7 (Семи) дней, СЧИТАЯ с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.».

Коллеги, вам в помощь на тему сроков Глава 11 ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ, части 1, Гражданского Кодекса РФ.

Если приобретается квартира, в которой есть «прописанные», то обязательно следует отобразить это в договоре купли-продажи: «На день подписания настоящего Договора в отчуждаемой Квартире зарегистрированы по месту жительства Продавцы, ФИО (дочь) и ФИО (сын). Продавцы, подписывая настоящий Договор, обязуются сняться с регистрационного учета по адресу Квартиры сами, а также снять вышеперечисленных лиц в течение 14 (Четырнадцати) дней с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.».

Если вы проводите альтернативные сделки и ваши клиенты находятся в середине цепочки (средние – те, кто продаёт и одновременно покупает) или в конце цепочки (нижние – те, кто просто продаёт), в договоры купли-продажи следует включать пункты об одновременной регистрации, со ссылкой на параллельный договор-купли продажи.

Например, одновременно продаётся квартира по адресу Шенкурский пр. и покупается на Кировоградском пр. В этом случает в оба договора купли-продажи включаются пункты: «Руководствуясь статьей 157.1 ГК РФ, стороны договорились, что возникновение прав и обязанностей по настоящему Договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему Договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности на квартиру по адресу: город Москва, Шенкурский проезд, дом 0, кв 0.» и во второй договор купли-продажи «Руководствуясь статьей 157.1 ГК РФ, стороны договорились, что возникновение прав и обязанностей по настоящему Договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему Договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности на квартиру по адресу: город Москва, Кировоградский проезд, дом 0, кв 0.».

Либо с таким содержанием: «Стороны договорились, что регистрация перехода права по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности на квартиру по адресу: город Москва, улица Борисовские Пруды, дом 0, квартира 0» и соответственно такой же пункт вставляется во второй договор со ссылкой на адрес этой квартиры.

Стоит отметить, что данный пункт не работает, если регистрация прав происходит в разных регистрационных округах, например, в Москве и Московской области, т.к. в данном случае регистрация происходит в разных филиалах Росреестра и они не зависят друг от друга. Не зависимо от того, проходит сделка в одном регистрационном округе или в разных, рекомендуется обратиться к одному «регистратору» (компания или частное лицо, которые предоставляют услуги по регистрации – ранее о них уже была статья), который будет заниматься всей цепочкой – подавать документы на регистрацию, отслеживать регистрацию, сообщать о ходе регистрации и получать документы с регистрации. Риск регистрации самостоятельным путём кроется в том, что человек, который продаёт квартиру и одновременно покупает, может столкнуться с тем, что переход права собственности по продаваемой квартире будет зарегистрирован, а по покупаемой нет (например, в последний день до окончания регистрации, продавец квартиры, которую этот человек покупает, передумал продавать и приостановил регистрацию). Таким образом этот человек получается, что продал свою квартиру, но не купил другую.

И этот пункт на всякий «пожарный»: «Также Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Также Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение КВАРТИРЫ не использовались средства материнского капитала, что КВАРТИРА не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанной КВАРТИРЕ.».

Моё личное мнение – в документы всегда следует включать нужные (а иногда наоборот исключать) пункты на всякий случай. Суд конечно будет опираться на законодательство, а также на договорённости между сторонами.

Любая сделка по продаже и приобретению какого-либо товара, как правило, должна подтверждаться письменным договором.

При этом, если Вы приобретаете продукты в магазине, то договор естественно не составляется, но подтверждением данной сделки является товарный чек.

Необходимость заполнения шаблона договора купли-продажи

В том случае, если в качестве приобретаемого товара речь идет о более крупной покупке то, чтобы юридически подтвердить переход права собственности, договор необходим.

Общая форма договора купли-продажи независимо от объекта этого договора отвечает общим требованием к его составлению.

Если стороны данной операции - это физические лица, то в зависимости от приобретаемой вещи, договор лучше составить.

Конечно, если объектом покупки является автомобиль, то без данного документа Вы просто не сможете в установленный срок зарегистрировать его на себя.

Договор купли-продажи является тем самым необходимым подтверждением, что Вы не украли данное транспортное средство.

Содержание шаблона договора купли-продажи

Если не рассматривать отдельно нюансы каждого приобретаемого товара, то в общих чертах, данный документ должен содержать следующую информацию:

• Дата и место - это основной атрибут, который содержится практически в любом документе.
• Стороны сделки. В зависимости от того, кем являются стороны, физические или юридические лица, то и данные при внесении в текст данного документа, должны быть внесены в соблюдении данного фактора.
• Объект сделки. В тексте, как правило, звучит предмет договора. Но независимо от того, как именно звучит его наименование, описание его должно быть достаточно четким и полным, чтобы при прочтении ни у одного из лиц не возникло сомнений, о каком именно предмете идет речь.
• Права и обязанности. Тут все зависит от самой сделки. Если речь идет о моментальной передачи предмета от продавца к покупателю, то этот пункт достаточно стандартен. В том случае, если продавец обязуется в срок доставить приобретенную вещь, то следует отразить каким образом и когда будет произведена доставка. И ответственность за несвоевременную транспортировку товара. Покупатель, в свою очередь, как правило, имеет одну обязанность, независимо от приобретаемого предмета - это полная и своевременная уплата полагающейся суммы.
• Расчеты по сделке. В этом пункте следует указать, как будет произведен расчет за товар. Единовременно и полностью, либо частями и по определенному графику.
• Спорные ситуации. Решение спорных вопросов - это пункт каждого договора. Все спорные вопросы, если они не решаются мирным путем, будут решены согласно законодательства и в судебных органах.
• Подписи сторон являются подтверждением данного документа и согласие на все вышеперечисленные условия.

Также покупатель и продавец должны знать, что договор купли-продажи - это документ, который практически всегда после подписания его сторонами, является заключенным и имеет юридическую силу.

Исключением является покупка недвижимого имущества и всего, что относится к данному понятию. Данный договор в этой сделке должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в специальном гос.учреждении.

Ниже расположен типовой бланк и шаблон договора купли-продажи, вариант которого можно скачать бесплатно.

Является ли договор купли-продажи земельного участка с пунктом об уплате денег продавцу до подписания договора достаточным документальным подтверждением факта оплаты для целей УСН?

В 2013 году как физическое лицо он приобрел по договору купли-продажи, в которых указано, что деньги переданы продавцу полностью до

Земельные участки были проданы физическим лицом в 2014 году, после его регистрации в качестве ИП. Участки не использовались в предпринимательской деятельности, но налоговый орган счел, что их реализация, учитывая большое количество участков, сама по себе является предпринимательской деятельностью и должна облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН (далее - налог). ИП не хочет спорить с налоговым органом и собирается

Договор купли-продажи земельных участков зарегистрирован в ЕГРП, на земельные участки были выданы свидетельства о Какие-либо иные документы по приобретению земельных участков отсутствуют, поскольку участки были приобретены у другого физического лица.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

По нашему мнению, договор купли-продажи земельного участка с пунктом об уплате покупателем продавцу до подписания договора является достаточным документальным подтверждением факта оплаты для целей применения УСН.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимому имуществу. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.

Законодательство о налогах и сборах не устанавливает для участвующих в сделках по принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП, и не обуславливает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно фактом регистрации в качестве ИП (письмо Минфина России от 01.08.2013 N 03-04-05/30868).

Таким образом, если земельные участки приобретались с целью их последующей продажи и были фактически реализованы налогоплательщиком уже в статусе ИП, то независимо от приобретения участков до получения физическим лицом статуса ИП такая реализация относится к в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (смотрите также письмо Минфина России от 27.06.2013 N 03-04-05/24447, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики от 17.12.2014 по делу N 33-4355/2014).

В постановлении Четырнадцатого апелляционного суда от 20.09.2010 N 14АП-4920/10 также сказано, что приобретение реализованного недвижимого имущества до регистрации в качестве ИП не имеет правового значения. То есть ИП может включить в расходы для целей УСН сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение земельных участков.

ИП, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", учитывают расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Расходы, уменьшающие полученные доходы при УСН, принимаются к учету в целях налогообложения при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Так, одним из критериев для признания затрат в целях налогообложения является их документальное подтверждение.

Пунктом 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходами налогоплательщиков, применяющих УСН, признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика (приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав) перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.

При этом в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения уменьшают доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров. В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Следовательно, если земельные участки изначально приобретались для перепродажи, то расходы на их приобретение могут учитываться при определении облагаемой базы по Налогу.

Такой же позиции придерживаются финансовые органы. Так, в письме Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-06/2/5946 разъясняется, что налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации, а в иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСН не учитываются (смотрите также письма Минфина России от 17.02.2014 N 03-11-06/2/6364, от 08.04.2011 N 03-11-06/2/46, от 08.06.2011 N 03-11-06/2/91).

Суды в своих решениях отмечают, что НК РФ не устанавливает перечень документов, подлежащих оформлению при осуществлении налогоплательщиком тех или иных расходных операций, не предъявляет каких-либо специальных требований к их оформлению (заполнению). Условием для включения понесенных затрат в состав расходов является возможность на основании имеющихся документов сделать однозначный вывод о том, что расходы фактически понесены. При этом во внимание должны приниматься представленные налогоплательщиком доказательства в подтверждение факта и размера этих затрат, которые подлежат правовой оценке в совокупности (смотрите постановления ФАС Поволжского округа от 24.07.2012 N Ф06-4422/12, ФАС Уральского округа от 06.11.2012 N Ф09-10565/12, от 05.05.2012 N Ф09-2826/12, от 22.04.2008 N Ф09-6493/07-С3, ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2012 N Ф02-744/12).

Судебная практика также подтверждает, что если условия договора содержат сведения об исполнении покупателем обязанности по оплате товара до подписания договора, составление расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств, не требуется. Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель вправе оплатить товар непосредственно до передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (апелляционное определение СК по гражданским делам городского суда от 06.10.2015 по делу N 33-15489/2015). Изложенное в договоре условие о том, что расчет произведен, является допустимым письменным доказательством передачи денег покупателем продавцу (апелляционное определение СК по гражданским делам краевого суда от 06.04.2016 по делу N 33-4559/2016).

В связи с этим полагаем, что документальным подтверждением приобретения земельных участков в данной ситуации могут быть:

Договор купли-продажи, содержащий пункт об уплате стоимости земельных участков;

Свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок в ЕГРП с присвоением номера органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член Российского Союза Буланцов Михаил

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей